Crisi da Coronavirus, come si evolvono gli NPL immobiliari

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npl immobiliari
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Gli NPL costituiscono un tipo di crediti a rischio, ovvero difficilmente recuperabili a causa dello stato di insolvenza o di difficoltà finanziaria nella quale versa il debitore. Con la crisi economica, le possibilità delle famiglie già da prima in difficoltà nel rimborsare i propri debiti si sono ulteriormente ridotte. Gli NPL continuano così a crescere e le famiglie rischiano di vedere le proprie case vendute all’asta. Se la banca non riceve più il pagamento delle rate del mutuo, infatti, cerca di recuperare quanto le è dovuto espropriando l’immobile del debitore e mettendolo in vendita all’asta.

Si tratta tuttavia dell’ultima misura alla quale gli enti creditizi vogliono ricorrere. Solitamente le case vendute all’asta hanno un prezzo di vendita inferiore del 30/40% rispetto al valore di mercato. Ogni volta che una seduta d’asta finisce deserta, inoltre, il prezzo di vendita subisce un ribasso del 25% rispetto a quello di partenza, erodendo ulteriormente le possibilità del creditore di rientrare in possesso del proprio credito.

Crisi da coronavirus e NPL immobiliari: come si evolve il mercato?

Gli NPL immobiliari possono essere divisi in varie categorie:

  • Crediti in sofferenza: crediti che le banche non hanno ancora avuto modo di riscuotere (è presente un immobile a garanzia)

  • Inadempienze probabili: viene giudicato improbabile che il debitore riesca a saldare il suo debito (è presente un immobile a garanzia)

  • Crediti deteriorati: crediti scaduti da oltre 90 giorni

In una situazione resa ancora più difficile dalla crisi per il coronavirus, le banche sono pressate a cedere i crediti inesigibili a un valore inferiore a quello che avrebbero potuto ottenere prima della crisi, pur di alleggerire i propri bilanci e di rientrare in possesso di un valore economico certo.

Le banche preferiscono quindi cedere il proprio credito ad altre aziende che si occupano di recuperare il credito, anche perché le Banche centrali impongono agli istituti bancari di liberarsi dei crediti inesigibili a bilancio.

Tuttavia l’aumento dei crediti deteriorati può trasformarsi in un’opportunità per le famiglie che rischiano di perdere la casa all’asta, e per chi lavora in modo etico in questo settore. Se da un lato le banche cedono i crediti inesigibili, da un altro lato coloro che hanno dei capitali possono acquistare crediti garantiti dal valore di un immobile a garanzia più alto. Sul mercato esistono operatori finanziari specializzati che acquistano i crediti ceduti dalle banche.

La banca, invece di svolgere direttamente le procedure legali per recuperare il credito deteriorato, decide di cedere il credito ad altri che acquistano con esso anche i diritti su di esso e i relativi rischi. La banca ottiene così una somma certa in tempi brevi, anche se inferiore a quella di partenza, senza dover avviare delle procedure legali di pignoramento e di vendita all’asta dell’immobile, costose e che possono protrarsi anche per anni.

L’acquisto di crediti con garanzia ipotecaria è garantito dall’immobile associato ai crediti in questione. Le società che svolgono l’acquisto di crediti NPL sono quelle autorizzate secondo le norme vigenti in materia di gestione del credito e perciò prevedono nel proprio statuto la possibilità di operare in questo mercato.

Nel caso non avvengano offerte in sede di asta, la legge permette di chiedere al giudice l’assegnazione dell’immobile. In questo caso l’investitore svolge un’operazione immobiliare classica, che proseguirà con le fasi di trading riqualificando l’immobile e con successivo posizionamento dello stesso sul libero mercato.

In questo modo, le società che acquistano i crediti hanno un margine di manovra maggiore per andare incontro alle pretese degli altri creditori coinvolti nelle procedure. Ne consegue che sono anche maggiori le possibilità di riuscire a cancellare il debito delle famiglie in difficoltà tramite la vendita della loro casa!

La procedura di acquisizione di NPL immobiliari tuttavia non è di facile effettuazione. I consulenti immobiliari che operano in maniera etica aiutano le famiglie in difficoltà a evitare che la loro casa venga svenduta all’asta: entrano in trattativa con i creditori ponendosi l’obiettivo di azzerare tutti i debiti tramite la vendita della loro casa. Una volta raggiunto un accordo, sono i consulenti stessi ad acquistare l’immobile in questione, senza necessità da parte dei debitori di trovare acquirenti interessati.

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